2008 m. birželio mėn. Semas pardavė 2 komercinius objektus ir aptarinėjo mokesčių planavimą su savo CPA ir išlaidų atskyrimo paslaugų teikėju. Nekilnojamojo pelno mokestis turto pardavimo kaina buvo 5,2 mln. USD ir 3,3 mln. USD. Abu turtai Semui priklausė maždaug 8 metus. Sąnaudų atskyrimo specialistas apskaičiavo, kad Sam galėtų sutaupyti daugiau nei 175 000 USD per 2008 m. pajamų mokesčius. Tai būtų pasiekta naudojant sąnaudų atskyrimą ir „pasivyjus“ anksčiau nurodytą nusidėvėjimą.
Samas turi pasyvių pajamų iš investicijų į pelno mokesčio įstatymas naftą ir dujas bei iš savo nekilnojamojo turto. Samas užsiima nekilnojamojo turto valdymo verslu ir aktyviai valdo savo investicijas į nekilnojamąjį turtą. Sam grynosios pajamos iš savo valdymo įmonės yra apie 400 000 USD per metus. Įdomus klausimas, kaip Semas sumažina savo pajamų mokesčius daugiau nei 175 000 USD po to, kai pardavė nekilnojamąjį turtą?
Mokesčių tarifų arbitražas
Sam naudojasi mokesčių tarifų arbitražu. Samo pajamų mokesčio tarifas įprastoms pajamoms yra 35%. Jo kapitalo prieaugio norma yra 15%. Sam negavo išlaidų atskyrimo tyrimo, kai įsigijo nekilnojamąjį turtą prieš 8 metus. Todėl jis pranešdavo apie per mažą nusidėvėjimą ir nesąmoningai sumokėjo per didelius pajamų mokesčius. Teikdamas nusidėvėjimą savo 2008 m. mokesčių deklaracijoje, jis gali panaudoti papildomą („pavykimo“) nusidėvėjimą, kad sumažintų įprastas pajamas, lygiai taip, lyg būtų reikalavęs nusidėvėjimo per praėjusius 8 metus.
Preliminari išlaidų atskyrimo analizė parodė, kad Semas per ankstesnį 8 metų laikotarpį sumažino nekilnojamojo turto nusidėvėjimą 885 000 USD. Mokesčių tarifo arbitražas tarp įprasto pajamų mokesčio tarifo (35%) ir kapitalo prieaugio tarifo (15%) yra 20%. Sam gali sumažinti savo 2008 m. pajamų mokesčius 177 000 USD (885 000 USD kartų 20 %), pareikšdamas pretenziją į ankstesniais metais nepanaudotą nusidėvėjimą. (Tiksliai teisingi skaičiavimai yra sudėtingesni, tačiau galutinis rezultatas yra labai panašus.)
Kas yra išlaidų atskyrimas?
Išlaidų atskyrimas yra tiesiog tikslus būdas paskirstyti nekilnojamojo turto sąnaudų bazę ir sudaryti nusidėvėjimo grafiką. Nekilnojamojo turto nusidėvėjimo grafikas dažnai sudaromas dalį išlaidų pagrindo paskirstant žemei, o likutį paskirstant ilgalaikiam nusidėvėjimo atkūrimo laikotarpiui (27,5 arba 39 metų tiesinis nusidėvėjimas). Išlaidų atskyrimas tiksliai suderina nusidėvėjimo grafiką, nustatydamas trumpalaikius elementus. Paprastai jie gali būti nusidėvėję per 5, 7 arba 15 metų. Rengdamas išlaidų atskyrimo ataskaitą, vertintojas arba inžinierius aplankys turtą ir nustatys, kiekybiškai įvertins ir įvertins įvairių tipų trumpalaikio turto kokybę. Po apsilankymo vietoje vertintojas pažodžiui nustatys kiekvieno trumpalaikio daikto pradinę sąnaudų bazę nuo įsigijimo datos. Įprastoje užduotyje gali būti nuo 35 iki 50 rūšių trumpalaikio nekilnojamojo turto, kuris nudėvi 5, 7 arba 15 metų.
Kas yra trumpalaikiai daiktai?
Kai kurie įprasti trumpalaikiai daiktai yra kilimas, vinilo plytelės, žaliuzės, kraštovaizdžio tvarkymas, tvoros ir grindinys. Kiti, nereiklūs, yra požeminė komunalinė infrastruktūra, lietaus nuotekos, specializuota santechnika ir elektra ir kt.